1、已經(jīng)收取的物管費(fèi)確認(rèn)

《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定，會(huì)計(jì)的確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)。

凡是當(dāng)期已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生或應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否支付，都應(yīng)當(dāng)作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用?！镀髽I(yè)所得稅法實(shí)施條例》規(guī)定，企業(yè)應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則，屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，均作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用；不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收入，均不作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用。

舉例問題：收取物業(yè)費(fèi)時(shí)，是預(yù)收方式，如今年已收了明年第一季度的物業(yè)費(fèi)，請問在確認(rèn)收入時(shí)，是否只確認(rèn)今年發(fā)生服務(wù)部分的收入？在會(huì)計(jì)和稅法上是怎樣規(guī)定的？在這一問題上怎樣理解權(quán)責(zé)發(fā)生制？

案例解析：今年已實(shí)現(xiàn)的物管費(fèi)確認(rèn)為收入，預(yù)收的明年的物業(yè)費(fèi)確認(rèn)為負(fù)債。預(yù)收賬款：沒準(zhǔn)以后還要退回去。合同負(fù)債（新收入準(zhǔn)則）：收了就不退了，不過未來要給別人提供服務(wù)，存在義務(wù)。

舉例問題：物業(yè)公司收取的物業(yè)費(fèi)都是按年收取并開給住戶收據(jù)，那么可以按 12 個(gè)月分?jǐn)偞_認(rèn)收入嗎？

案例解析：我國會(huì)計(jì)年度自公歷 1 月 1 日起至 12 月 31 日止，會(huì)計(jì)年度期間有月度、季度、半年度與年度。按年收取的物業(yè)費(fèi)，按月確認(rèn)收入。

2、應(yīng)收未收的物管費(fèi)是否確認(rèn)收入

新收入準(zhǔn)則確認(rèn)的核心原則是："企業(yè)應(yīng)當(dāng)在履行了合同中的履約義務(wù)，即在客戶取得相關(guān)商品或服務(wù)的控制權(quán)時(shí)確認(rèn)收入。

舉例問題：接管的項(xiàng)目中，如有 100 個(gè)業(yè)主，但在每年的年底總有 10%的業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)，請問在確認(rèn)收入時(shí)，是否要確認(rèn)這部分未交的物業(yè)費(fèi)？在會(huì)計(jì)和稅法上是怎樣規(guī)定的？在這一問題上怎樣理解權(quán)責(zé)發(fā)生制？

案例解析：按準(zhǔn)則規(guī)定及遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，應(yīng)收未收的物管費(fèi)應(yīng)確認(rèn)收入。如果確認(rèn)收入，不影響增值稅，但影響企業(yè)所得稅。實(shí)際工作中一般對應(yīng)收未收的物管費(fèi)不確認(rèn)收入。

3、減免物管費(fèi)

財(cái)稅{2016}36 規(guī)定，下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：

（一）單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對象的除外。

（二）單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對象的除外。

（三）財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

舉例問題：我公司是物業(yè)公司，有個(gè)別業(yè)主贈(zèng)送 1 年的物業(yè)費(fèi)如何入賬？要繳稅嗎？案例解析：屬于無償提供服務(wù)，不確認(rèn)收入，視同銷售繳納增值稅。

舉例問題：某戶業(yè)主應(yīng)交物管費(fèi) 2000 元，因?yàn)楦鞣N原因（比如說，長期空房未入?。┮鬁p免，為了提高收費(fèi)率減免 500 元，這 500 元是計(jì)入費(fèi)用的同時(shí)也計(jì)收入，還是直接計(jì) 1500元的收入不考慮這 500 元？案例解析： 類似于商業(yè)折扣，按 1500 元確認(rèn)收入。商業(yè)折扣，是指企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品標(biāo)價(jià)上給予的價(jià)格扣除。

銷售商品涉及商業(yè)折扣的，應(yīng)當(dāng)按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入金額。

4、增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

財(cái)稅{2016}36 號規(guī)定，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。（以票控稅）上游納稅人先開具發(fā)票，下游納稅人可能先抵扣了稅款，因此，上游納稅人必須先申報(bào)銷項(xiàng)稅，實(shí)質(zhì)是出于反避稅的考慮。（以票控稅）

舉例問題：物業(yè)公司，做 6 月賬時(shí)，預(yù)收了第三季度 7—9 月的物業(yè)管理費(fèi)，已開票，此時(shí)是入主營業(yè)務(wù)收入還是入 6 月的預(yù)收賬款？另外，開票的這部分銷項(xiàng)稅是計(jì)稅在 6 月交稅，還是在 7-9 月，因?yàn)橐言?6 月開票，這樣和收入確認(rèn)時(shí)間又不統(tǒng)一了？

案例解析：6 月預(yù)收 7-9 月物管費(fèi)，按權(quán)責(zé)發(fā)生制，不屬于 6 月的收入。已開具發(fā)票，產(chǎn)生了增值稅納稅義務(wù)，需要在 6 月計(jì)算增值稅。收入的確認(rèn)是根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，納稅的義務(wù)是根據(jù)稅法，不確認(rèn)收入有時(shí)也會(huì)產(chǎn)生納稅義務(wù)，這就是稅會(huì)差異，稅務(wù)部門關(guān)注的是企業(yè)有無按稅法去繳稅。

5、水費(fèi)的簡易計(jì)稅及發(fā)票開具

國稅 {2016}第 54 號規(guī)定，提供物業(yè)管理的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對外支付的自來水水費(fèi)的余額為銷售額，按照簡易計(jì)稅方法依 3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

例：某物業(yè)公司，一般納稅人，2018 年 2 月，共收取業(yè)主水費(fèi) 10.3 萬元，支付自來水公司水費(fèi) 8.24 萬元。收到業(yè)主水費(fèi)：

借：銀行存款 10.3

貸：主營業(yè)務(wù)收入---水費(fèi) 10應(yīng)交稅費(fèi)-簡易計(jì)稅 0.3

支付自來水公司水費(fèi)：

借：主營業(yè)務(wù)成本---水費(fèi) 8應(yīng)交稅費(fèi)---簡易計(jì)稅 0.24

貸：銀行存款 8.24

舉例問題：物業(yè)管理的水費(fèi)是差額征收，差額這部分銷項(xiàng)大于進(jìn)項(xiàng)，其他稅率的進(jìn)項(xiàng)大于銷項(xiàng)，那本月交稅嗎？

案例解析：增值稅暫行條例規(guī)定，用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。物業(yè)管理的水費(fèi)是差額簡易計(jì)稅。簡易計(jì)稅需單獨(dú)核算，不得抵扣其他項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額。

舉例問題：物業(yè)公司收的水費(fèi)，是屬于簡易征收，給客戶開發(fā)票，能開增值稅專票嗎？還是只能開普票？

案例解析：一般納稅人可開具 3%全額增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票，小規(guī)模納稅人可自行開具 3%普票，或稅務(wù)局代開 3%增值稅專用發(fā)票。

6、支付水電費(fèi)取得收據(jù)及分割單

國家稅務(wù)總局公告 {2018 年}第 28 號，企業(yè)租用（包括企業(yè)作為單一承租方租用）辦公、生產(chǎn)用房等資產(chǎn)發(fā)生的水、電、燃?xì)?、冷氣、暖氣、通訊線路、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等費(fèi)用，出租方作為應(yīng)稅項(xiàng)目開具發(fā)票的，企業(yè)以發(fā)票作為稅前扣除憑證；出租方采取分?jǐn)偡绞降?，企業(yè)以出租方開具的其他外部憑證作為稅前扣除憑證。

如合同協(xié)議約定采取分?jǐn)偡绞街Ц斗指钏娰M(fèi)，不再需要以割發(fā)票稅前扣除，而可以分割單、付款憑證等外部憑證作為稅前扣除依據(jù)。

舉例問題：我們租的寫字樓，物業(yè)公司提供給我們的水電費(fèi)只有大發(fā)票復(fù)印件，水電費(fèi)只能開收據(jù)給我們，因?yàn)楣╇娋纸o物業(yè)開的是整棟寫字樓的發(fā)票，那我們這個(gè)收據(jù)可以稅前扣除嗎？

案例解析：支付的水電費(fèi)可以在企業(yè)所得稅稅前扣除，因未取得專用發(fā)票，一般納稅人不可以抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。

7、出租房屋的房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。按年征收，分期繳納。

財(cái)稅{2016}43 號，房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)的（從租計(jì)征）

應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入*稅率(12%)以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)的（從價(jià)計(jì)征）

應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值*(1-10%或 30%)*稅率(1.2%)=房產(chǎn)余值稅率*(1.2%)

舉例問題：我是物業(yè)公司，小規(guī)模納稅，房產(chǎn)稅是按季度交嗎還每月交？

案例解析：納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。小規(guī)模納稅人和一般納稅人只是針對增值稅這個(gè)稅種。

財(cái)稅{2009}128 號規(guī)定，無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

財(cái)稅{2010}121 號規(guī)定，對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

舉例問題：請問開發(fā)公司免費(fèi)為物業(yè)公司提供物業(yè)用房和樣板間需要繳納房產(chǎn)稅嗎？

案例解析：如果開發(fā)公司長期免費(fèi)給物業(yè)公司提供物業(yè)用房，屬于物業(yè)公司無租使用其他單位的房產(chǎn)，應(yīng)由物業(yè)公司按房產(chǎn)余值代繳房產(chǎn)稅。

9、收到停車費(fèi)增值稅處理

舉例問題：一般納稅人物業(yè)公司，收取業(yè)主包月停車費(fèi) 2 萬元，臨時(shí)停車費(fèi) 1.5 萬元，業(yè)主有產(chǎn)權(quán)的車位管理費(fèi) 1 萬元。

案例解析：增值稅一般納稅人不動(dòng)產(chǎn)租賃的適用稅率為 10%，小規(guī)模納稅人征收率為 5%。業(yè)主購買了車位的產(chǎn)權(quán)，其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利已經(jīng)屬于業(yè)主。物業(yè)公司所收費(fèi)用并非不動(dòng)產(chǎn)的租賃費(fèi)，而是車位的管理服務(wù)費(fèi)，應(yīng)適用現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 6%的增值稅率。

10、維修費(fèi)、工本費(fèi)、裝修押金、出入證押金等

舉例問題：物業(yè)公司給業(yè)主維修下水管，更換水龍頭，計(jì)入主營業(yè)務(wù)成本還是管理費(fèi)用？收取的門禁卡等計(jì)入科目？

案例解析：為業(yè)主維修取得的收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，為業(yè)主維修產(chǎn)生的費(fèi)用計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本。收取的門禁卡、出入證工本費(fèi)，如果不退還計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，如果退還計(jì)入其他應(yīng)付款。

主要看押金是否退還，如果退還，不確認(rèn)收入，不繳納稅款。如果不退還，需要確認(rèn)收入，繳納稅款。